Para evitar os riscos financeiros no aluguel de imóveis, é essencial que o trabalho seja preventivo e comece antes da assinatura do contrato. Reduzir a inadimplência locatícia é um objetivo a ser alcançado com diversas etapas e múltiplas tarefas.
Desde uma análise criteriosa do locatário até o entendimento e estruturação de garantias compatíveis, cada etapa tem um papel crucial na prevenção da inadimplência.
As imobiliárias que pretendem se destacar no mercado precisam contar com apoio especializado e estratégias práticas para reduzir os riscos de atraso ou falta de pagamento. Ao proteger a relação com o proprietário, fica mais fácil garantir a saúde da carteira de imóveis.
Etapa 1: garantias pré-contrato e análise para reduzir a inadimplência locatícia
A primeira linha de defesa para reduzir a inadimplência locatícia é a análise criteriosa do perfil financeiro do locatário. Imobiliárias que fazem uma verificação rigorosa de perfil e crédito conseguem ter mais segurança quanto à capacidade de cumprimento do contrato. Não delegue essa função tão estratégica: participe do processo de seleção dos locatários.
Neste sentido, antes da assinatura do contrato, as imobiliárias têm algumas responsabilidades, que inclusive são previstas contratualmente:
- Qualificar bem seus locatários: parece básico, mas um descuido neste momento pode custar caro. A “análise de ficha” vai da análise de adequação do perfil do locatário à análise do crédito. Defina critérios inteligentes, realize uma análise de crédito capaz de mergulhar no perfil do candidato a inquilino.
- Dominar as garantias locatícias: as garantias são essenciais para a proteção do proprietário e da própria imobiliária, pois funcionam como um respaldo em casos de inadimplência. É preciso levar em conta a preferência do locador e as circunstâncias do locatário. E, antes de qualquer coisa, é preciso compreender com detalhes cada modalidade de garantia. Por exemplo, a opção do fiador segue sendo muito utilizada, mas depende de uma terceira pessoa apta e de diversos comprovantes e apurações, o que pode desacelerar os negócios. Por outro lado, o seguro-fiança, reconhecido pela flexibilidade e agilidade, exige que a imobiliária tenha parceiros confiáveis e eleva o custo da locação.
- Buscar por garantidoras respeitadas no mercado: imobiliárias de todo o Brasil vêm enfrentando atrasos no pagamento de garantidoras – as chamadas empresas de fiança onerosa -, o que afeta diretamente a relação com o proprietário. Por isso, é importante escolher parceiros sólidos e confiáveis e deixar o proprietário informado sobre como será o processo em caso de inadimplência, compreendendo o produto que está sendo contratado. No final do dia, o proprietário baterá na sua porta, não na porta da garantidora, afinal, o cliente é seu.
Essa combinação permite que a imobiliária controle os riscos, ao mesmo tempo em que demonstra ao proprietário que está comprometida com uma gestão cuidadosa.
Etapa 2: gestão contratual ativa e régua de cobrança
Uma vez que o contrato está em vigor, o acompanhamento das obrigações do locatário é essencial. É importante que a imobiliária tenha um playbook de cobrança, ou seja, uma cartilha com ações bem estruturadas para cada etapa do processo.
Confira os cuidados fundamentais neste momento da jornada.
- Conte com um playbook de cobrança e ações preventivas: a definição de um calendário de cobranças e ações de acompanhamento permite detectar atrasos logo no início. Exemplo: imobiliárias que monitoram o histórico de pagamento de cada locatário conseguem identificar um padrão e agir preventivamente, se necessário, oferecendo alternativas de regularização financeira em um momento estratégico – antes da bomba explodir.
- Estipular multas e cláusulas contratuais coerentes: um contrato bem estruturado pode incluir, por exemplo, multas de 10% a 20% por atraso. Esse montante oferece uma margem para negociações e é capaz de gerar receita adicional. Essa medida também permite que a imobiliária trate cada situação com flexibilidade, ao mesmo tempo em que protege os interesses do proprietário. Importante: é essencial que o proprietário esteja de acordo com os termos, reduzindo eventuais conflitos futuros.
Etapa 3: estratégia judicial em casos de desocupação
Mesmo com todas as medidas preventivas, há situações em que a inadimplência se torna insustentável, exigindo que a imobiliária recorra à judicialização. O desafio aqui deve ser levado a sério, pois processos de desocupação podem ser morosos, especialmente quando não há uma estratégia jurídica bem definida.
Caso a situação avance até este momento sensível, há alguns tópicos de especial atenção para as imobiliárias.
- Realização de ação de despejo sem cumulação com cobrança: quando a inadimplência persiste, ajuizar uma ação só de despejo pode ser uma estratégia assertiva. Além de buscar a retomada do imóvel judicialmente, simplificando o processo, nada impede que a imobiliária mantenha tratativas extrajudiciais sobre o débito, buscando um acordo que possa ser formalizado no processo judicial, de forma segura. Esse acordo, se descumprido, poderá ser executado de forma mais rápida, trazendo previsibilidade ao proprietário e acelerando a resolução do problema.
- Planejamento estratégico em ações judiciais: uma abordagem estratégica nos processos judiciais pode fazer toda a diferença na agilidade da resolução e na redução do tempo médio de desocupação do imóvel. Antes de ajuizar a ação, é importante verificar onde o inquilino poderá ser localizado e traçar um cenário atual do locatário, incluindo a análise de outros processos e possíveis dívidas em seu nome. Essas informações ajudam a avaliar o risco de demora na desocupação. Quando a imobiliária aciona o inquilino rapidamente e formaliza acordos no processo, o trâmite tende a ser mais eficiente. Naturalmente, cada caso precisa ser avaliado individualmente.
- Comunicação recorrente com o proprietário durante o processo: muitos proprietários relatam a sensação de estarem desamparados durante ações de despejo, mesmo em casos de locações garantidas. Para evitar esse desgaste, a imobiliária deve iniciar o processo com uma reunião de kickoff, detalhando as etapas, as possibilidades de acordo e as perspectivas de desfecho, além de definir com o locador a frequência e os canais para atualizações. Manter o proprietário informado sobre prazos e próximas ações, além de realizar ajustes conforme o andamento, reforça a transparência e transmite segurança. Se o jurídico da imobiliária ainda não adota essa prática, é importante implementá-la, pois uma comunicação estruturada fortalece a parceria e contribui para a retenção de proprietários.
Estratégia jurídica: mais solidez para o negócio e retenção para sua carteira de imóveis
Reduzir a inadimplência locatícia depende de uma gestão completa e estruturada, desde a análise e garantia no pré-contrato até a condução estratégica em caso de necessidade judicial.
Imobiliárias que planejam cada etapa conseguem oferecer uma experiência de maior segurança e confiança para os proprietários. Assim, se apresentam ao mercado como referência em eficiência e gestão.
Para conquistar esta eficiência, é essencial que os gestores imobiliários procurem o apoio de especialistas, com especial atenção ao direito imobiliário. Essa expertise faz a diferença na construção de um plano robusto, bem como o estabelecimento de métodos eficazes para o sucesso do negócio.
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