O modelo de “locação por curtíssima temporada”, mais conhecido como locação por Airbnb, tornou-se uma realidade na vida dos brasileiros, gerando renda para proprietários e facilitando a vida de muitos hóspedes que preferem esse tipo de estadia. Embora existam outros aplicativos que oferecem serviços semelhantes, o Airbnb destaca-se como o mais popular, o que faz com que muitas pessoas associem esse tipo de serviço à marca.
Esse negócio jurídico tem gerado diversos questionamentos sobre sua regularização, especialmente sobre sua viabilidade em condomínios residenciais. Por conta disso, muitas ações têm sido propostas por condomínios e condôminos em busca de soluções para o funcionamento deste modelo de locação.
Apesar das reiteradas decisões sobre o tema, a questão da permissão ou proibição ainda suscita dúvidas. Segundo a Ministra Nancy Andrighi, do STJ, os desembargadores dos tribunais regionais não compreenderam bem a posição do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto. Em resposta, no início de abril, a 3ª Turma do STJ começou a julgar mais um caso relacionado a este tipo de locação.
Nesse recurso, o condomínio alega que a relação jurídica entre o proprietário e o hóspede é atípica, semelhante ao contrato de hospedagem, e que a convenção do condomínio proíbe tal prática, bem como a locação para fins não residenciais.
De fato, o STJ entende que a locação de curtíssima temporada realizada por aplicativos é atípica e não se enquadra nas regras de locação residencial por temporada previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), nem nas normas de hospedagem e hotelaria da Lei Geral de Turismo (Lei 11.771/2008). Assim, a celebração de contratos neste modelo só é possível se a convenção de condomínio não especificar o uso exclusivamente residencial.
É importante ressaltar que, na ausência de uma disposição expressa proibindo tal prática, não há necessidade de autorização por parte do condomínio, baseando-se no princípio de que no direito privado tudo que não é proibido é permitido.
Diante disso, torna-se necessário regular a locação de curta duração nas convenções de condomínio e nos regimentos internos, estabelecendo critérios claros e acordos sobre o uso das unidades, como horários de entrada e saída e a convivência harmônica com o ambiente condominial.
Com a estipulação de condutas claras e organizadas, as chances de manter esse tipo de locação ativa aumentam, enquanto os conflitos e possíveis proibições tendem a diminuir. Os novos empreendimentos já incluem essas regras em suas convenções e regimentos, mas os mais antigos ainda precisam passar por atualizações para se adaptar às novas realidades e necessidades das comunidades.
Nesse contexto, é fundamental avaliar o que é comum e viável para garantir o sossego, a segurança e a saúde da comunidade, integrando boas práticas em relação às locações por curtíssima temporada sem excluí-las do ambiente condominial.
Reconhecendo essa necessidade de harmonização, o próprio Airbnb tem buscado soluções para conflitos que possam surgir, como normas de garantia, seguros e mediações. Essas orientações visam minimizar a intervenção do judiciário em relações de longa duração, como as condominiais, a fim de evitar desgastes desnecessários.
Fato é que a locação por curtíssima temporada é uma realidade no Brasil, e a proporcionalidade e a razoabilidade devem ser aplicadas nas relações entre condomínios e proprietários de unidades imobiliárias, evitando a eliminação deste modelo de locação que atende a diversas necessidades e reduzindo ações judiciais desnecessárias para discutir o tema.
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