STJ define tese sobre a responsabilidade de corretores de imóveis em casos de inadimplemento de construtoras

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou recentemente a tese do Tema Repetitivo nº 1.173, esclarecendo um ponto de grande relevância no mercado imobiliário: os corretores de imóveis não respondem automaticamente por problemas na entrega, construção ou inadimplemento contratual de construtoras e incorporadoras.

A decisão foi proferida no Recurso Especial nº 2.008.545/DF e consolidou o entendimento de que o corretor atua, em regra, apenas como intermediário entre comprador e vendedor, não tendo ingerência sobre o cronograma da obra, a execução do contrato ou a qualidade da construção.

Em outras palavras, a responsabilidade do corretor se encerra com a concretização da venda. Ele aproxima as partes, auxilia nas tratativas e, cumprindo sua função de intermediação, faz jus à comissão de corretagem. Eventuais atrasos, defeitos construtivos ou descumprimentos contratuais não decorrem de sua atuação e, portanto, não justificam responsabilizá-lo.

Há, porém, exceções. O STJ delimitou hipóteses específicas em que o corretor poderá responder pelos danos junto com o empreendedor, sendo elas:

1. Envolvimento direto na incorporação ou construção: quando o corretor também atua como incorporador ou construtor, assumindo responsabilidade técnica pelo empreendimento.
2. Integração ao mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora: quando há vinculação empresarial entre as partes.
3. Confusão patrimonial ou desvio de recursos em benefício do corretor: quando se comprova confusão patrimonial ou proveito indevido.

A decisão ainda não transitou em julgado, mas já representa um importante precedente para o mercado imobiliário, reforçando a segurança jurídica na atuação dos corretores e delimitando com precisão os contornos de sua responsabilidade. A tese fixada até então é a seguinte:

O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.