O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recente recurso, consolidou importante entendimento acerca da possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais, ainda que a propriedade esteja registrada em nome do credor fiduciário.
Nas decisões dos REsp’s 1.929.926, 2.082.647 e 2.100.103, a Corte reconheceu que o credor fiduciário, titular da chamada propriedade resolúvel, ostenta a condição de condômino para fins de responsabilização pelo adimplemento das despesas condominiais. Tal entendimento se impõe sobretudo nas hipóteses em que o devedor fiduciante se encontra inadimplente, comprometendo o equilíbrio financeiro da coletividade condominial.
O Ministro Raul Araújo, relator do caso, destacou que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o titular da unidade, ainda que sob regime de alienação fiduciária. Assim, a inadimplência do fiduciante, somada à omissão do credor fiduciário, transfere injustamente o ônus aos demais condôminos, o que afronta os princípios da boa-fé e da função social da propriedade. Em trecho da fundamentação, pontua:
“Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante, nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que não é lógico, nem justo, nem correto. No mesmo condomínio pode haver vários apartamentos financiados, com devedores fiduciantes igualmente estimulados a não pagar as despesas condominiais. Como esse condomínio vai se manter?”
A decisão do STJ reafirma que o regime de alienação fiduciária não exime o credor fiduciário de responsabilidade frente a terceiros, especialmente quando se trata de obrigações propter rem, como as taxas condominiais. A despeito disso, reconhece-se que, caso o credor venha a arcar com tais despesas, assiste-lhe o direito de regresso contra o fiduciante, podendo valer-se de cláusulas contratuais previamente pactuadas ou promover ação própria para recomposição do prejuízo.
O julgado reflete uma visão equilibrada entre a necessidade de garantir a manutenção da estrutura condominial e a proteção dos interesses contratuais entre fiduciário e fiduciante. A responsabilização do titular do domínio resolúvel encontra fundamento tanto no artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de contribuir com as despesas do condomínio, quanto na lógica sistêmica da solidariedade entre os sujeitos que exercem, direta ou indiretamente, poderes sobre o bem.
Com isso, o STJ reafirma seu papel na harmonização entre as relações privadas e o interesse coletivo, especialmente em contextos que envolvam propriedade resolúvel e obrigações de natureza propter rem.
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