O ônus demográfico como uma força silenciosa e inevitável. A demografia impacta o mercado de diferentes formas.
No último ano, a principal dor do mercado imobiliário não foi falta de demanda nem escassez de capital. Foi escassez de mão de obra.
Construtoras com dificuldade de contratar, custos pressionados, cronogramas estourando e produtividade em queda. A conversa do setor girou em torno de execução: eficiência, industrialização, controle de obra.
Ao mesmo tempo, a demanda imobiliária seguiu forte. Em várias regiões, vendas aconteceram, preços se sustentaram e o mercado voltou a reforçar a narrativa de resiliência estrutural do setor. Essa demanda não surgiu por acaso. Ela foi influenciada, entre outros fatores, por elementos demográficos e migratórios: reorganização das cidades, migração interna, mobilidade internacional e mudanças no perfil das famílias.
O mercado percebeu os efeitos, mas discutiu pouco as causas.
O fenômeno inevitável: o ônus demográfico
Enquanto a atenção esteve voltada para execução, um fenômeno estrutural seguiu avançando de forma silenciosa: o ônus demográfico.
O ônus demográfico ocorre quando um país deixa de se beneficiar de uma ampla população em idade ativa – o bônus demográfico – e passa a conviver com uma estrutura populacional envelhecida. Nesse estágio:
- O crescimento da população fora da idade produtiva supera o da população ativa;
- A oferta de trabalhadores diminui;
- A poupança estrutural da economia tende a cair;
- Aumenta a pressão sobre previdência e saúde;
- O crescimento passa a depender quase exclusivamente de produtividade.
Para o mercado imobiliário, o efeito é direto: menos gente para comprar imóveis, menos pessoas para trabalhar no setor e menos renda disponível para financiar novas construções.
Não é um choque conjuntural, é uma mudança estrutural, previsível e cumulativa.
O que os dados dizem (em números absolutos):
Os dados deixam claro que a transição não é distante.
Com a taxa de fecundidade em 1,55 filho por mulher, bem abaixo do nível de reposição, o IBGE projeta que o Brasil:
Atinja seu pico populacional por volta de 2041; e passe a encolher em termos absolutos nas décadas seguintes. Em termos de escala, isso significa milhões de adultos a menos sustentando a economia, o consumo e o mercado imobiliário.
Em estados que entram antes nessa fase, o efeito é ainda mais visível – e irreversível no horizonte de um projeto imobiliário.
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