Inadimplência locatícia: um risco crescente
O mercado de locação exige atenção redobrada. Segundo o Índice de Inadimplência da Superlógica, 3,76% dos inquilinos estão com atraso superior a 60 dias, número que chega a 8% em imóveis de alto padrão. A inadimplência é ainda maior em contratos com aluguel até R$ 1.000,00, alcançando 6,32%.
Essa realidade reflete o cenário econômico atual, com famílias mais endividadas, orçamentos apertados e pressões inflacionárias. Tudo indica que a inadimplência locatícia tende a se agravar, exigindo das imobiliárias uma postura ativa e estratégica na gestão de contratos.
A prevenção começa antes da cobrança
Gerir a inadimplência na locação não se resume a enviar boletos atrasados. É essencial atuar de forma preventiva e proativa, desde a análise de crédito e definição de garantias até a formalização contratual e o acompanhamento da saúde financeira do locatário.
Vale lembrar: terceirizar a garantia (como seguros fiança, fiança onerosa ou títulos de capitalização) não resolve tudo. É preciso envolvimento direto da imobiliária na condução do contrato, oferecendo apoio contínuo ao locador, especialmente em momentos críticos como atrasos ou renegociações.
Estruturação do setor de cobrança: estratégia, não operação
É importante entender que a inadimplência não é um problema apenas financeiro, mas gerencial e jurídico. Criar um fluxo de cobrança estruturado, com etapas padronizadas, indicadores e métodos definidos, permite transformar esse desafio em um processo previsível e eficiente.
O primeiro passo é entender o motivo do atraso. Casos diferentes exigem atuações diferentes, vale dizer, um inquilino pontual que sofreu um imprevisto exige abordagem diferente de alguém com histórico recorrente. Esse diagnóstico orienta a escolha da melhor ação: negociação amigável, substituição de garantia ou retomada do imóvel.
Uma cobrança qualificada começa com escuta, análise e decisão técnica. Além disso, a participação do jurídico desde o início amplia a força da cobrança e transmite profissionalismo, mostrando que a inadimplência não será negligenciada.
Apoio jurídico preventivo: mais assertividade e segurança
A atuação do jurídico é vital não apenas nas ações judiciais, mas no desenho da estratégia de cobrança. Quando envolvido precocemente, o setor jurídico:
- reforça a seriedade da cobrança;
- orienta sobre as consequências legais do não pagamento;
- estrutura acordos sólidos, inclusive judiciais, com maior chance de cumprimento.
Muitos gestores não sabem que não há prazo legal para cobrar judicialmente um débito locatício, mas quanto mais tempo se espera, maior a dificuldade de recuperar o crédito, a tomada de decisão deve ser estratégica. Em um cenário de negociação na via judicial, ao submeter um acordo à homologação do Judiciário, o devedor pode ser executado diretamente, trazendo agilidade e mais chances de recuperação tanto do imóvel quanto de valores.
Além disso, a multa moratória por atraso na cobrança judicial — desde que limitada a 20%, conforme entendimento majoritário do Judiciário — reforça o desestímulo ao inadimplemento e protege financeiramente o locador.
A lentidão do Judiciário e o papel da arbitragem
Mesmo com todo o cuidado preventivo, a judicialização é, por vezes, inevitável. No entanto, como todos sabem, o Judiciário é caro, lento e sobrecarregado, logo, a adoção de cláusulas de arbitragem ou negócios processuais podem ser uma saída para tornar os processos mais céleres e eficazes.
Caminho prático para sua imobiliária
Se sua imobiliária deseja reduzir perdas com inadimplência, é hora de revisar processos:
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Audite sua carteira de contratos e histórico de inadimplência;
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Crie ou fortaleça o setor de cobrança, com equipe treinada e protocolos claros;
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Implemente uma matriz de decisões com suporte jurídico, prevendo etapas e alternativas;
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Utilize ferramentas de comunicação formal, com registros e notificações documentadas;
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Avalie alternativas à judicialização tradicional, como a arbitragem ou acordos extrajudiciais bem redigidos.
Conclusão
A gestão da inadimplência locatícia vai além da cobrança pontual. Exige estratégia, inteligência e apoio jurídico constante. Quando a imobiliária atua com processos claros, comunicação firme e decisões técnicas, entrega ao locador o que ele mais espera: segurança, previsibilidade e rentabilidade no investimento.
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