Como a ação revisional de aluguel pode ser utilizada de forma estratégica pelas imobiliárias para corrigir distorções de mercado, aumentar a rentabilidade dos contratos e qualificar a gestão locatícia com base em fundamentos legais e técnicos.
As imobiliárias que atuam com administração de contratos de locação ou com imóveis diretamente vinculados à elas, devem estar em constante diligência para aumentar a rentabilidade da carteira de imóveis e elevar a qualidade do serviço prestado aos seus clientes, especialmente os locadores. Em um mercado competitivo e dinâmico, a gestão ativa da carteira de locações se mostra essencial para assegurar que os imóveis estejam sempre adequadamente valorizados e alinhados com os preços praticados na região.
Nesse contexto, um aspecto ainda pouco explorado por muitas imobiliárias é o monitoramento técnico da carteira de aluguéis, com especial atenção à variação dos valores locatícios ao longo do tempo. Tal prática se torna ainda mais relevante em contratos de locações comerciais, cuja dinâmica de mercado pode ser altamente volátil e sensível a fatores como valorização urbana, investimentos públicos, mudanças no perfil demográfico da região, entre outros.
Embora os contratos prevejam reajustes periódicos, usualmente indexados por índices inflacionários como o IGP-M ou o IPCA, tais correções nem sempre refletem a realidade de valorização de determinada localidade. Pode ocorrer, por exemplo, que um imóvel esteja com um aluguel muito abaixo dos valores de mercado da região, em razão de uma valorização localizada ou de uma recuperação setorial.
É justamente nessa hipótese que a ação revisional de aluguel surge como um instrumento jurídico viável e estratégico para ajustar o valor da locação à realidade do mercado, com impactos positivos na rentabilidade da imobiliária e na satisfação do cliente locador.
A ação revisional de aluguel está prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), e tem por finalidade a readequação judicial do valor do aluguel para que este se alinhe ao valor de mercado vigente. O dispositivo legal estabelece que, não havendo acordo entre locador e locatário, qualquer das partes poderá ajuizar a ação após três anos de vigência do contrato ou da última modificação do valor do aluguel por acordo entre as partes. Ou seja, o primeiro requisito objetivo é a passagem de três anos do contrato ou da última revisão contratual do aluguel.
Além da exigência temporal, é necessário que o valor atual do aluguel esteja defasado em relação ao mercado, seja para mais ou para menos. Em termos práticos, deve ser possível demonstrar que o imóvel está sendo locado por um valor consideravelmente superior ou inferior ao praticado em contratos de características semelhantes na mesma região.
Durante o curso da ação, a legislação prevê a possibilidade de o juiz fixar um aluguel provisório, que vigorará enquanto o processo estiver em andamento. O artigo 68 da Lei nº 8.245/91 trata expressamente dessa hipótese, e estabelece que, havendo pedido da parte e com base nos elementos fornecidos, o juiz poderá fixar liminarmente um valor provisório de aluguel.
Para a concessão dessa liminar, não há exigência de prova pericial produzida em juízo desde o início. Contudo, é necessário que se apresentem provas de mercado que convençam o juiz da plausibilidade do pedido. Entre os elementos mais aceitos estão:
- Pesquisas de mercado realizadas por entidades oficiais ou reconhecidas no setor;
- laudos técnicos preliminares (elaborados por engenheiros);
- estudos comparativos;
- informações de contratos de imóveis semelhantes na vizinhança;
- estudos elaborados por corretores e administradores de imóveis com experiência reconhecida.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem se mostrado alinhada à possibilidade de fixação de aluguéis provisórios em ações revisionais, mesmo sem a exigência de produção de prova pericial em juízo. Decisões recentes reconhecem que, conforme o artigo 68 da Lei do Inquilinato, é legítima a fixação liminar do aluguel com base em elementos apresentados por qualquer das partes, desde que esses sejam tecnicamente consistentes e suficientes para indicar o valor de mercado. (TJ-MG – AI: 10148170025107002 Des Shirley Fenzi Bertão, 10/02/2021, 11ª CÂMARA CÍVEL) (TJ-MG – AI: 10000220635866001 MG, Marcos Lincoln, 18/05/2022, 11ª CÂMARA CÍVEL)
Quanto mais detalhado for o panorama apresentado sobre o contexto locatício local, maiores são as chances de êxito na fixação do aluguel provisório.
Concluída a fase de instrução e proferida a sentença, o novo valor de aluguel fixado retroage à data da citação. Isso significa que as diferenças acumuladas entre o valor provisório e o valor final serão devidas e deverão ser pagas com correção monetária, desde que respeitado o trânsito em julgado da decisão, conforme prevê o artigo 69 da Lei do Inquilinato. Importante destacar que, caso o contrato contenha fiador, é indispensável que este também seja citado na ação, para que sua responsabilidade se estenda ao novo valor da locação. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado nesse sentido.
Em resumo, a ação revisional de aluguel, além de instrumento de defesa e reequilíbrio contratual, deve ser vista pelas imobiliárias como uma ferramenta estratégica para aprimorar a gestão da carteira de locações e incrementar a rentabilidade dos contratos administrados.
A atuação proativa da imobiliária nesse tipo de demanda reforça a confiança do cliente locador, gera diferenciação no serviço prestado e agrega valor real à administração imobiliária. Monitorar os contratos, avaliar tecnicamente o mercado e agir com base em fundamentos legais sólidos é, sem dúvida, um diferencial competitivo no setor.
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