No encerramento de contratos de locação, uma situação encarada como relativamente simples pode gerar consequências jurídicas relevantes: a recusa do locador ou da imobiliária em receber as chaves do imóvel.
Em alguns casos, essa postura é adotada como estratégia para pressionar o locatário a reconhecer imediatamente débitos decorrentes do fim da locação ou até a realizar os reparos que se façam necessários antes da entrega definitiva do imóvel.
No entanto, um julgamento recente do Superior Tribunal de Justiça deixou claro que essa prática pode produzir exatamente o efeito contrário ao pretendido. Em decisão da Terceira Turma, o STJ afirmou que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à concordância do locatário com o laudo de vistoria ou à realização prévia de reparos no imóvel.
E há ainda um efeito adicional relevante. Quando o contrato conta com garantia fidejussória, também não é possível responsabilizar o fiador por uma situação criada pela própria conduta do locador que, indevidamente, dificultou a devolução do imóvel.
No processo analisado, o locatário havia desocupado o imóvel e manifestado, no tempo devido e da forma correta, sua intenção de encerrar a locação. Ao tentar devolver as chaves, porém, encontrou resistência do locador, que vinculou o recebimento à concordância com o laudo de vistoria que apontava avarias no imóvel. Posteriormente, buscou-se manter a cobrança dos aluguéis e estender seus efeitos também aos fiadores.
O STJ rejeitou essa lógica. A Corte reafirmou que o encerramento da locação não pode ser impedido por exigências impostas pelo locador. Eventuais danos no imóvel, valores pendentes ou descumprimentos contratuais podem, sim, ser discutidos, mas pelas vias próprias. O que não se admite é transformar a devolução do imóvel em um impasse artificial para prolongar o contrato e manter a cobrança de aluguéis como se o imóvel ainda estivesse sendo efetivamente utilizado pelo ex-inquilino.
A decisão parte de uma premissa simples: encerrar o contrato de locação é um direito do locatário, especialmente quando o vínculo já se encontra por prazo indeterminado.
Esse entendimento tem impacto direto na prática. Ainda é comum que algumas imobiliárias adotem a postura de só receber as chaves quando todas as pendências estiverem resolvidas. O problema é que, juridicamente, essa estratégia pode se voltar contra o próprio credor. Se o locatário já desocupou o imóvel, notificou a intenção de devolução e apenas não concluiu a entrega porque encontrou uma recusa sem justificativa legítima, a continuidade da cobrança perde sustentação concreta.
Nessas circunstâncias, o próprio fundamento da garantia também se enfraquece. A fiança é uma obrigação acessória, dependente da obrigação principal. Quando a manutenção do vínculo decorre apenas da resistência injustificada do locador em receber o imóvel, não é possível transferir ao fiador as consequências dessa conduta. Em termos simples, quem cria o obstáculo para a devolução não pode depois utilizá-lo para justificar a cobrança de novos aluguéis ou a manutenção da garantia.
Receber as chaves não significa dar quitação ampla nem renunciar ao direito de exigir reparação. Significa apenas reconhecer o fim da posse pelo locatário e tratar, de forma adequada, os temas que permanecerem controvertidos. O procedimento mais seguro, portanto, é receber o imóvel com as devidas ressalvas formalizadas, registrando o que for necessário para futura apuração de responsabilidades.
Na prática, a decisão do STJ funciona como um alerta importante para locadores e imobiliárias. A forma como o encerramento da locação é conduzido pode influenciar diretamente a possibilidade de cobrança futura e até mesmo a subsistência da garantia prestada no contrato. Por isso, conduzir corretamente o encerramento da locação é tão importante quanto a própria celebração do contrato.
Para quem quiser se aprofundar, a íntegra da decisão pode ser conferida aqui. Fiquemos atentos.
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