Sabe-se que, em regra, “o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento”, conforme previsto no art. 513, § 5º, do CPC.
No entanto, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão relevante para o mercado de locações comerciais, permitindo a inclusão de fiadores no polo passivo do cumprimento de sentença em ações renovatórias, mesmo que não tenham integrado a fase de conhecimento. O entendimento firmado pela Terceira Turma do STJ, em recurso de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, criou exceção à regra geral do Código de Processo Civil para considerar às disposições da Lei do Inquilinato, mais especificamente o art. 71, VI, da Lei Federal nº 8.245/91.
No caso analisado ( REsp 2.167.764/SP), a controvérsia envolveu fiadores de um contrato de locação comercial que não participaram da fase de conhecimento da ação renovatória. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia decidido pela impossibilidade de incluí-los na fase de cumprimento de sentença, com base no artigo 513, § 5º, do CPC, que impede a execução contra corresponsáveis que não integraram a ação originária.
Entretanto, em sede de Recurso Especial, o STJ reformou o acórdão e autorizou a inclusão dos fiadores na execução, desde que comprovada sua anuência prévia com a renovação do contrato. Para tanto, exige-se que a petição inicial da ação renovatória seja instruída com prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança. Esse requisito confere segurança jurídica às partes envolvidas e evidencia que os fiadores já tinham ciência e concordância com as obrigações decorrentes da renovação contratual.
Apesar da possibilidade de inclusão dos fiadores na fase executiva, a decisão do STJ ressalvou que a penhora imediata de seus bens não é permitida. Antes de qualquer medida coercitiva, os fiadores devem ser citados para pagamento voluntário ou para apresentar impugnação à execução, garantindo-lhes o direito ao contraditório e à ampla defesa.
Assim, o entendimento do STJ pacifica uma questão relevante para locadores, locatários e fiadores em contratos comerciais, reforçando a aplicabilidade da Lei do Inquilinato sobre o CPC em casos específicos.
Além disso, a decisão reafirma a importância da formalização correta dos contratos e da comprovação da anuência dos fiadores, garantindo a observância dos princípios da boa-fé e da previsibilidade contratual.
Para locadores e advogados que atuam na área imobiliária, a jurisprudência firmada pelo STJ se torna uma referência essencial na condução de ações renovatórias e na busca pela efetividade da execução de créditos locatícios.
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