No mercado imobiliário, a discussão sobre reparos na entrega de um imóvel é um roteiro conhecido: o locatário alega que “já estava assim”, o locador contesta e, sem provas robustas, a boa-fé não é suficiente para resolver o impasse. O resultado é quase sempre o mesmo: aumento do custo operacional, desgaste no relacionamento da imobiliária com o cliente e, quando a questão chega ao Judiciário, um risco real de derrota.
O processo que estudaremos abaixo é um exemplo claro de como a gestão correta da prova, construída ainda na rotina administrativa da imobiliária, foi determinante para o sucesso da cobrança de reparos.
Estudo de Caso: A força da vistoria bem-feita na cobrança de danos
No processo nº 5304611-83.2024.8.13.0024, a discussão central foi a cobrança de danos identificados no imóvel após a devolução das chaves. A vitória da locadora não se baseou em “quem tinha razão”, mas em “quem conseguiu provar”. A estratégia vencedora foi tratar a vistoria como um ato técnico e documentado de comparação objetiva entre o estado do imóvel na entrada e na saída, e não como uma mera formalidade.
A prova produzida foi construída sobre três pilares essenciais:
- Laudo de Vistoria de Entrada: Um documento detalhado, com fotos, que registrou o estado do imóvel no início da locação e foi assinado pela locatária, que concordou com os termos.
- Laudo de Vistoria de Saída: Realizado de forma minuciosa ao fim da locação, comparando o estado de devolução do imóvel com o registro inicial. O documento apontou, item por item, os danos que excediam o uso normal, como paredes danificadas, portas de armário quebradas e luminárias com defeito.
- Orçamentos Detalhados: A imobiliária apresentou três orçamentos de profissionais distintos, datados e assinados, quantificando o custo de cada reparo necessário. Isso transformou a alegação de “danos” em um valor financeiro médio claro e justificável, totalizando o valor histórico de R$ 24.859,25.
Um ponto crucial, que fez toda a diferença no processo, foi a recusa da locatária em acompanhar a vistoria final. A imobiliária, de forma diligente, documentou a convocação para a vistoria e a recusa da locatária, o que neutralizou o argumento de que o laudo seria “unilateral”. A jurisprudência do TJMG, citada no processo, confirma que, se o locatário é comprovadamente notificado e não comparece, a vistoria realizada pelo locador é válida para comprovar os danos.
O resultado foi uma sentença que condenou a locatária a pagar R$ 24.859,25, correspondente ao saldo dos reparos após a cobertura parcial da seguradora. A decisão reforça uma lição fundamental: quando o dano é identificável, mensurável e comprovado por documentos, a cobrança se torna juridicamente sustentável, com menos margem para uma “dúvida razoável” sobre o fato em si.
Resultado prático: a autora não “ganhou o processo”; ela ganhou a prova. E isso foi construído antes da demanda judicial, durante a rotina da imobiliária.
O que este caso ensina para a rotina da imobiliária?
A análise dos autos, nos leva à seguinte conclusão: a apuração de reparos não é uma “discussão de impressões”, mas uma gestão de evidências. E evidência, aqui, é padronização de procedimentos, com registros detalhados, completos e recuperáveis.
Para transformar essa lição em um procedimento interno à prova de falhas, a imobiliária deve adotar as seguintes práticas:
- Vistoria de Entrada Detalhada: Invista tempo em um laudo de vistoria completo, com fotos de alta qualidade de todos os ambientes e itens do imóvel. Se possível, inclua: data/hora, checklists por cômodo e detalhes que façam sentido. A assinatura do locatário neste documento é fundamental.
- Comunicação Formal: Todas as comunicações com o locatário sobre vistorias, reparos ou problemas devem ser feitas por escrito (e-mail ou WhatsApp com confirmação de leitura) para criar um registro. Recomenda-se um padrão de mensagem que sempre contenha: data proposta, horário, local, finalidade (“vistoria de saída”), e pedido explícito de confirmação.
- Vistoria de Saída Comparativa: Realize a vistoria de saída na presença do locatário. Se ele se recusar a comparecer, documente a convocação e a ausência. O laudo deve ser comparativo, mostrando o “antes e depois” com base na vistoria inicial. Uma técnica que reduz contestações é a de repetir ângulos das fotos da entrada (mesma parede, mesma distância), e numerar fotos com referência ao item do checklist.
- Orçamentos Profissionais: Em caso de danos, apresente orçamentos de, no mínimo, três empresas diferentes para dar mais credibilidade à cobrança. Padronize o que o orçamento precisa conter (CNPJ/CPF, data, descrição por item, mão de obra, material, prazo).
Para transformar essa lógica em rotina, segue um quadro prático do que fazer e do que não fazer para fortalecer a cobrança de reparos e reduzir o risco de impugnação no Judiciário:
Conclusão
No contencioso, a frase que mais derruba uma cobrança de reparo é “não ficou provado”. A boa notícia é que a prova não é um luxo jurídico, mas um procedimento operacional que pode e deve ser padronizado. Ao adotar uma cultura de documentação rigorosa, a imobiliária reduz conflitos, aumenta a previsibilidade e, se precisar levar a questão ao Judiciário, entra na disputa com uma vantagem decisiva, porque transforma um debate subjetivo (“eu acho”) em uma linha do tempo objetiva (“foi assim”).
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