O objetivo precípuo por trás de toda ação judicial é a busca pela satisfação de obrigações entre os litigantes que não puderam ser solucionadas de forma extrajudicial. Nos litígios envolvendo a satisfação de obrigações pecuniárias, a fase executiva sem dúvida torna-se o clímax da relação processual, afinal, tem-se ali o momento em que o credor poderá ver seu crédito enfim adimplido pelo devedor, voluntariamente ou não.
Transcorrido o prazo para pagamento voluntário sem a satisfação do débito e frustradas as tentativas de bloqueio de ativos financeiros em nome do devedor, a procura de bens imóveis em nome do executado torna-se alvo certo para os exequentes, seja pelo valor agregado que trazem consigo, seja pelos impactos subjetivos que a perda de um imóvel pode vir a causar a quem deve.
Entretanto, pouco se fala sobre o caminho a ser percorrido entre a penhora do imóvel e a efetiva satisfação do crédito. Diferentemente da penhora de ativos financeiros, a satisfação do crédito pela penhora de imóveis possui um caminho árduo a ser percorrido e que, se inobservado, é capaz de prejudicar a posterior quitação do débito.
Nestas horas, os operadores do direito, sejam os advogados das partes, os serventuários do judiciário, o juízo competente ou os auxiliares da justiça, devem estar cientes do passo a passo a ser observado para a efetividade dos atos expropriatórios, que pode ser assim sintetizado:
1. Penhora do imóvel
Após o trânsito em julgado da sentença e iniciado o cumprimento de sentença, caso o devedor não efetue o pagamento voluntário da dívida, após requerimento do credor, o juiz pode determinar a penhora de imóveis em nome do devedor. Neste caso, a penhora é registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo publicidade ao ato, tanto em relação às partes, quanto em relação a terceiros.
2. Intimação das partes
Após o registro da penhora do imóvel, o devedor e demais interessados (como coproprietários e credores hipotecários), inclusive o cônjuge, devem ser intimados sobre a penhora deferida, conforme disposto no art. 842, do CPC. A intimação do devedor pode ocorrer por meio dos procuradores constituídos no processo e os demais interessados por via postal, momento em que podem impugnar a penhora nos termos legais.
3. Avaliação do imóvel
Concluída a intimação as partes, o juízo nomeia um perito judicial para avaliar o imóvel e estabelecer seu valor de mercado para posterior alienação judicial. O laudo pericial produzido pelo perito do juízo pode ser contestado pelas partes, em caso de discordância do valor da avaliação ou quanto à metodologia empregada para a estimativa.
4. Escolha da modalidade de alienação
Após a ciência de todos os envolvidos sobre a penhora e a avaliação do imóvel, encaminha-se para a definição da modalidade de alienação do bem. Entre elas estão: a adjudicação, modalidade em que o credor pode requerer a transferência de propriedade do próprio imóvel para satisfação da dívida, antes de ser levado a leilão; o leilão Judicial, hipótese em que o imóvel é levado a leilão judicial; e a venda direta, em que o juiz pode autorizar a venda direta do bem, caso seja mais vantajosa para as partes.
5. Leilão (Hasta Pública)
Optando-se pelo leilão judicial como modalidade de alienação judicial do bem imóvel, ele ocorre em duas fases: o primeiro leilão, em que o imóvel somente pode ser arrematado por um lance igual ou superior ao valor da avaliação; e o segundo leilão, em que, não havendo lances no primeiro leilão, o imóvel pode ser vendido por pelo menos 50% do valor da avaliação, conforme art. 891 do CPC. Atualmente, o leilão pode ser realizado presencialmente ou por meio de plataformas eletrônicas.
6. Arrematação
O maior lance resulta na arrematação do imóvel e o arrematante deve depositar o valor ofertado conforme as condições do edital, normalmente à vista ou parcelado, se autorizado pelo juiz.
7. Expedição da carta de arrematação
Após a quitação do valor, o juiz expede a carta de arrematação, documento necessário à transferência da propriedade do imóvel para o arrematante. Neste momento, o arrematante deve levar a carta de arrematação a registro no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a transmissão da propriedade do imóvel para ele próprio.
Com o registro da carta de arrematação na matrícula do imóvel, opera-se a transferência de propriedade do bem. Se o devedor ainda estiver ocupando o imóvel neste momento, o arrematante poderá requerer a imissão na posse, a ser cumprida com o apoio do Oficial de Justiça.
Após a arrematação e o registro da transferência, o juiz expede o alvará para levantamento dos valores pelo credor. Se o valor obtido na venda for superior à dívida, a diferença é restituída ao devedor e, ao final, a execução é extinta pela satisfação do crédito.
O conhecimento detalhado dessas etapas é essencial para que credores, devedores e operadores do direito possam conduzir a expropriação judicial de imóveis de forma mais eficiente possível, garantindo não apenas a celeridade, mas, sobretudo, segurança jurídica ao procedimento.
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