O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão relevante para o mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito aos distratos em contratos de compra e venda de imóveis na planta. No julgamento do AgInt no REsp nº 2.163.008/SP, ficou reconhecida a possibilidade de retenção integral da taxa de personalização pela incorporadora quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador.
O que é a taxa de personalização
Em muitos empreendimentos, o comprador opta por realizar alterações no layout ou nos acabamentos da unidade adquirida. Essas modificações, autorizadas e executadas pela incorporadora, geram um custo adicional denominado taxa de personalização. Trata-se de um serviço customizado, que pode impactar o projeto, o cronograma da obra, a obtenção do habite-se e gerar despesas administrativas e operacionais extras.
O cenário jurídico antes da decisão
Antes desse julgamento, a retenção da taxa de personalização em caso de distrato era tratada de forma desigual pelos tribunais. Em alguns casos, a devolução era determinada sob o argumento de que o imóvel poderia ser novamente vendido, possivelmente com nova cobrança da taxa; em outros, admitia-se a retenção parcial ou total, conforme as circunstâncias do contrato e da execução das obras. Essa diversidade de entendimentos gerava insegurança para incorporadoras e compradores, exigindo cautela na elaboração das cláusulas contratuais e na gestão de rescisões.
O entendimento firmado pelo STJ
No caso analisado, os compradores desistiram do contrato e requereram a devolução de valores pagos, incluindo a taxa de personalização. A incorporadora defendeu a validade da cláusula contratual que previa a não devolução desse valor, argumentando:
- O caráter personalíssimo da prestação;
- Os custos operacionais para reverter a unidade ao padrão original;
- A necessidade de evitar enriquecimento sem causa do comprador;
- A aplicação dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
O Tribunal de origem havia determinado que a taxa fosse incluída no montante sujeito ao percentual de retenção geral. No entanto, a Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora para acórdão, reformou parcialmente a decisão para autorizar a retenção integral da taxa de personalização, além do percentual de retenção sobre os demais valores pagos.
Fundamentos da decisão
O voto vencedor apontou que:
- A taxa de personalização é distinta do preço do imóvel e não se submete aos limites de retenção previstos para o valor da unidade.
- A prestação tem natureza personalíssima, o que inviabiliza a restituição sem prejuízo à incorporadora.
- Cláusulas contratuais claras e expressas que prevejam a retenção integral são legítimas.
- Impedir a retenção significaria impor à incorporadora o ônus de escolhas feitas exclusivamente pelo comprador.
Impactos para o mercado imobiliário
A decisão fortalece a segurança jurídica das incorporadoras, desde que as cláusulas contratuais sejam claras e que as condições de personalização estejam bem definidas. Na prática, significa que:
- Em distratos por iniciativa do comprador, a taxa de personalização pode ser integralmente retida.
- A medida não altera os limites de retenção sobre o valor do imóvel (25% a 50%, conforme o caso).
- É recomendável revisar e atualizar contratos para refletir essa possibilidade, reduzindo riscos de litígios.
Conclusão
O julgamento do AgInt no REsp nº 2.163.008/SP estabelece orientação importante para o setor, oferecendo maior previsibilidade às relações contratuais. Incorporadoras que incluírem cláusulas claras sobre a taxa de personalização estarão mais protegidas em casos de distrato, garantindo equilíbrio econômico e segurança jurídica.”
Como podemos ajudar?