Fiança em Contratos de Locação: Entendendo a Responsabilidade do Fiador
A fiança é uma garantia pessoal prevista no Código Civil brasileiro (art. 818 a 839) que envolve a responsabilidade de uma ou mais pessoas alheias à relação contratual principal em garantir o cumprimento de uma obrigação caso o devedor principal não o faça. Este instituto é caracterizado pela sua natureza acessória, devendo ser formalizado por escrito. Além disso, o fiador pode exigir a utilização dos bens do devedor principal antes dos seus próprios (benefício de ordem), exceto em situações específicas como a renúncia expressa a esse benefício, a assunção do papel de principal pagador ou devedor solidário, ou a insolvência ou falência do devedor.
Fiança em Contratos de Locação: Código Civil vs. Lei do Inquilinato
No contexto dos contratos de locação, a responsabilidade do fiador é regulada tanto pelo Código Civil quanto pela Lei do Inquilinato. O Código Civil, em seu artigo 835, estabelece que o fiador pode se exonerar da fiança a qualquer momento, permanecendo responsável pelos efeitos da fiança por sessenta dias após a notificação do credor. Já a Lei do Inquilinato, no artigo 39, dispõe que as garantias da locação se estendem até a devolução efetiva do imóvel, mesmo em casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado.
Jurisprudência e Mudanças de Entendimento
Historicamente, o entendimento consolidado pela Súmula 214 do STJ era de que o fiador não respondia por obrigações decorrentes de aditamentos contratuais dos quais não houvesse anuído. Além disso, prorrogações do contrato sem a anuência do fiador não vinculavam este às novas obrigações, mesmo que houvesse cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves.
Contudo, este entendimento foi revisitado pelo STJ, que passou a considerar que a prorrogação de contratos de locação por prazo indeterminado, prevista no §1º do art. 46 da Lei do Inquilinato, mantém a responsabilidade do fiador. Isso é válido desde que exista cláusula contratual prevendo a extensão da garantia até a devolução efetiva do imóvel. Nesses casos, o fiador pode se exonerar a qualquer momento, conforme disposto no artigo 40, incisos IV e X da Lei do Inquilinato.
Precedentes Judiciais Relevantes
O STJ, em julgados recentes, consolidou o entendimento de que a prorrogação da fiança em contratos de locação é válida, contanto que expressamente prevista no contrato. Por exemplo, o Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial n.º 766876 PR (2015) estabeleceu que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel. Similarmente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) em decisão (TJ-MG – AC: 10000200502409001 MG, 2020) reforçou que a responsabilidade solidária dos fiadores se mantém até a entrega das chaves, mesmo em casos de prorrogação automática do contrato.
Considerações Finais
A compreensão das regras e jurisprudência sobre a fiança em contratos de locação é crucial para locadores e fiadores. A garantia proporcionada pela fiança é essencial para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais, especialmente em casos de prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Fiadores que desejam se exonerar de suas responsabilidades devem notificar o locador de acordo com as disposições legais vigentes.
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