O setor de propriedades multifamily representa uma parcela importante do mercado imobiliário, combinando aspectos residenciais e comerciais em uma única entidade de investimento. Este tipo de propriedade, comumente encontrada nos Estados Unidos, consiste em complexos residenciais com múltiplas unidades habitacionais. Nos EUA esses imóveis têm por característica apresentarem uma única matrícula ou escritura. No Brasil, o conceito se estende a prédios com um único proprietário – ainda que com várias matrículas. Esses empreendimentos abrigam exclusivamente locatários, sem a opção de venda individual das unidades, devido ao conceito financeiro e operacional.
O mercado multifamily nos EUA é maduro e consolidado, com uma indústria que existe há mais de um século. Este setor inclui uma variedade de formatos de propriedades, como High-Rise nos centros urbanos, Mid-Rise em áreas de menor densidade populacional, e os estilos Suburban ou Garden, localizados tipicamente nos subúrbios. Atualmente, o segmento multifamily abrange 14,5 milhões de unidades nas maiores áreas metropolitanas dos EUA, contribuindo significativamente para a economia e o mercado de trabalho do país.
Do ponto de vista de investimento, as propriedades multifamily oferecem diversas vantagens. Elas são vistas como fontes robustas de renda passiva, com potencial de gerar renda de aluguel superior à das residências unifamiliares. Além disso, apresentam resiliência durante crises econômicas, mantendo-se como uma necessidade básica independentemente das condições econômicas. Os aluguéis dessas propriedades também tendem a acompanhar o aumento do custo de vida, oferecendo proteção contra a inflação.
Juridicamente, no Brasil, as propriedades multifamily são regidas pela lei de locações (Lei nº 8.245/1991), mesmo quando envolvem operadores intermediários que administram locações de unidades com serviços e amenidades adicionais. Essa legislação proporciona flexibilidade quanto ao prazo da locação, permitindo contratos de curto, médio ou longo prazo.
Em resumo, as propriedades multifamily representam uma oportunidade de investimento sólida e estratégica no setor imobiliário, oferecendo vantagens significativas em termos de geração de renda, valorização do capital e resiliência em períodos de instabilidade econômica. Para investidores e operadores no Brasil, a compreensão da legislação aplicável e das práticas do mercado é essencial para maximizar o potencial desses empreendimentos.
Nos EUA, o setor é liderado por empresas com vastos portfólios de propriedades sob gestão. EM 2022, a lista das principais empresas de gestão de propriedades multifamily inclui:
Greystar: Lidera com mais de 700,000 unidades sob gestão.
Lincoln Property Co.: Segue em segundo lugar com cerca de 210,000 unidades.
Cushman & Wakefield: Em terceiro lugar, gerencia mais de 165,000 unidades.
RPM Living: Gerencia 112,872 unidades.
FPI Management: Com 139,852 unidades sob sua gestão1.
Essas empresas se destacam não só pela quantidade de unidades gerenciadas, mas também por suas altas taxas de ocupação e expansão contínua de portfólios em diversas regiões e tipos de ativos. No Brasil, o mercado de multifamily está em crescimento, com empresas pioneiras começando a explorar este segmento. A pesquisa realizada pela CBRE Brasil no início de 2021 revelou que 55% dos entrevistados já investem no mercado de multifamily, e mais de 70% pretendem investir nos próximos três anos.
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