Importância do Prazo no Contrato de Locação: Implicações Jurídicas
O prazo de duração dos contratos de locação é uma questão de grande relevância no direito imobiliário, trazendo implicações jurídicas significativas tanto para locatários quanto para proprietários. A escolha do prazo adequado pode influenciar diretamente na facilidade de retomada do imóvel pelo locador e nas condições de permanência do locatário.
Contratos de Locação com Prazo Igual ou Superior a 30 Meses
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), contratos de locação ajustados por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses permitem que, ao final do período, o locador possa solicitar a devolução do imóvel sem a necessidade de justificar o pedido, procedimento conhecido como “denúncia vazia”. O artigo 46 da Lei é claro ao dispor:
“Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
O parágrafo segundo do mesmo artigo ainda complementa:
“Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
Essa facilidade em retomar o imóvel após o término do prazo estipulado torna este tipo de contrato atraente para proprietários que desejam maior controle sobre o término da locação.
Contratos de Locação com Prazo Inferior a 30 Meses
Por outro lado, contratos de locação celebrados por prazo inferior a trinta meses são automaticamente prorrogados por prazo indeterminado caso o locatário permaneça no imóvel após o término do contrato inicial. Neste caso, a retomada do imóvel pelo locador fica condicionada a situações específicas, como a vigência ininterrupta da locação por mais de cinco anos, conforme estabelece o artigo 47 da Lei do Inquilinato:
“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito, e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos, salvo raras e taxativas exceções previstas em Lei.”
Jurisprudência Relevante
A jurisprudência reforça a importância de se observar rigorosamente os prazos contratuais e as suas prorrogações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão de 2017, consolidou que a “denúncia vazia” só é aplicável quando o contrato inicial é de pelo menos trinta meses, não sendo possível contabilizar prorrogações sucessivas para atingir este prazo:
“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. ART. 46 DA LEI Nº 8.245/1991. ACCESSIO TEMPORIS. CONTAGEM DOS PRAZOS DE PRORROGAÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 47, V, DA LEI DO INQUILINATO. TEMPO DE PRORROGAÇÃO. CÔMPUTO. CABIMENTO. […] O art. 46 da Lei nº 8.245/1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis).”
(STJ – REsp: 1364668 MG 2013/0019738-2, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Data de Julgamento: 07/11/2017, T3 – Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 17/11/2017)
Considerações Finais
É fundamental que locadores e locatários estejam cientes das implicações jurídicas associadas aos diferentes prazos contratuais. A escolha do prazo adequado deve levar em consideração as necessidades e expectativas de ambas as partes, sempre orientadas pelas disposições legais vigentes. Aconselhar imobiliárias e clientes sobre essas nuances é essencial para assegurar contratos de locação que atendam às expectativas e garantam segurança jurídica.
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