Os honorários de corretagem são devidos quando o negócio é concretizado.
Surge aqui a primeira polêmica: o que configura a concretização do negócio?
Seria a assinatura de uma promessa de compra e venda irrevogável e
irretratável, que não permite desistência de nenhuma das partes, ou a lavratura
da escritura pública de compra e venda é necessária?
O Código Civil esclarece que o arrependimento das partes não impede o direito
do corretor ao comissionamento, conforme expresso no art. 725. Este artigo
indica que, mesmo que o negócio “não se efetive”, a assinatura de uma
promessa de compra e venda irrevogável e irretratável já constitui o direito do
corretor ou da imobiliária à remuneração pelo trabalho realizado.
A jurisprudência admite várias formas de comprovação da autorização de
venda e da participação efetiva do corretor no fechamento do negócio.
Contudo, os juízes, em diferentes regiões do Brasil, possuem
entendimentos variados. Quando o contrato de intermediação ou a
autorização de venda são inadequados, ambíguos ou condicionais, a situação
do corretor se torna juridicamente vulnerável. Por exemplo, se a comissão está
condicionada ao pagamento do comprador, e este se torna inadimplente, não é
possível exigir do vendedor o pagamento dos honorários de intermediação, a
menos que a condição seja atendida.
Nestes casos, o inadimplemento do comprador não invalida o negócio, mas
impede o corretor de receber a comissão. Além disso, os tribunais
frequentemente exigem que o corretor demonstre uma contribuição efetiva na
realização do negócio, que pode incluir a obtenção prévia de documentos do
imóvel, a comprovação de visitas de potenciais compradores, a posse de
autorização de venda ou contrato de intermediação, registro de propostas e
contrapropostas, e a obtenção de certidões dos vendedores, demonstrando um
papel de assessoria na segurança dos negócios.
Em todas as ações que lidamos com essa matéria, a questão probatória e
documental é determinante para o sucesso do corretor em receber os
honorários de corretagem. Identificamos um problema grave: as imobiliárias
e os corretores frequentemente falham em se resguardar documentalmente.
Muitas vezes, nem mesmo preenchem adequadamente a autorização de venda
e a ficha de visita, apesar da facilidade proporcionada pela tecnologia para
essas formalizações. Essa precariedade documental cria uma vulnerabilidade
significativa, algo que os gestores precisam vigiar atentamente.
Um ponto adicionalmente importante é o cuidado necessário quando os
imóveis estão disponíveis para venda em várias imobiliárias. É crucial manter
um canal de comunicação registrável tanto com os potenciais compradores
quanto com os vendedores, de forma a documentar e demonstrar o trabalho do
corretor e evitar o chamado “by pass”.
Observamos que algumas imobiliárias, ao negociar um imóvel, não fornecem a
matrícula atualizada e, mesmo assim, pretendem ter direito ao
comissionamento. Manter o proprietário e o potencial comprador
constantemente informados sobre o andamento do negócio reduz o risco
de perda da venda. Se ocorrer um “by pass”, as chances de obter uma
decisão judicial favorável são significativamente maiores.
Também é preciso considerar a postura questionável de proprietários que
autorizam várias imobiliárias a comercializar o mesmo imóvel. Transparência e
boa-fé devem guiar as relações comerciais, e a falta desses pilares deve
acarretar consequências jurídicas e responsabilização civil. Proprietários que
contratam várias imobiliárias correm o risco de pagar duas vezes pelo mesmo
serviço e devem verificar as visitas já realizadas ao imóvel. Não é aceitável
manter duas negociações em paralelo com o mesmo comprador,
simplesmente para obter uma condição comercial mais vantajosa.
Muitas vezes, o vendedor oferece um desconto no preço do imóvel,
acreditando que não terá que pagar a comissão, sendo induzido pelo
comprador a fechar o negócio diretamente. Posteriormente, na esfera
judicial, ele pode acabar tendo que pagar a comissão sobre o valor com
desconto, assumindo o prejuízo.
Se a má-fé do proprietário e/ou do comprador for comprovada, e o trabalho do
corretor tiver sido adequadamente realizado, o direito ao comissionamento é
incontestável. Vale ressaltar que a ausência do corretor na fase de
formalização do negócio – elaboração e assinatura de contrato – não é
suficiente para negar o direito ao comissionamento, desde que fique claro que
sua atuação viabilizou o fechamento do negócio.
Um exemplo disso foi uma decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em
2019, que manteve a sentença condenando vendedor e comprador ao
pagamento da comissão de corretagem, mesmo com a participação de outro
corretor na conclusão do negócio. As decisões destacaram que a ficha de
visita, com termo de compromisso assumido pelo comprador, pode gerar
efeitos e vincular o comprador. Neste caso, vendedor e comprador foram
condenados solidariamente ao pagamento do comissionamento, favorecidos
pela documentação completa e histórico de trabalho mantido pela imobiliária
preterida.
Por fim, é importante lembrar que o Código Civil prevê a divisão da comissão
quando há participação efetiva de mais de um corretor. Ademais, a má-fé do
comprador pode acarretar responsabilização, especialmente se a imobiliária
possuir documentos claros e vinculativos, estabelecendo um compromisso com
as partes.
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